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Pinel ou LMNP : quel dispositif choisir ?
Septembre 2023
Pinel ou LMNP : quel dispositif choisir ?

Faut-il opter pour le LMNP ou la loi Pinel pour investir dans l'immobilier ?

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier neuf et souhaitez profiter des avantages proposés par les dispositifs de défiscalisation ? Deux options s'offrent à vous : la loi Pinel et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Mais comment choisir entre ces deux alternatives ? À qui s'adressent-elles réellement ? Et laquelle correspond le mieux à votre projet ? Explorons ensemble les spécificités et les avantages respectifs de ces deux dispositifs et prenez une décision éclairée !

La loi Pinel : un outil fiscal pour investir judicieusement dans l'immobilier neuf

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, la loi Pinel peut être votre alliée.

Créée dans le but de stimuler les investissements locatifs là où la demande de logements à louer est supérieure à l’offre, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de location effective du logement.

Quels sont les critères d’éligibilité à la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, vous devrez répondre à certains critères. Tout d'abord, votre investissement devra porter sur un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), respectant les normes énergétiques en vigueur (RT 2012 ou label BBC 2005). De plus, le bien immobilier devra être situé dans une zone éligible au dispositif Pinel.

Quels types de biens et quelles zones géographiques ?

La loi Pinel s'applique aux investissements dans les logements neufs destinés à la location nue. Il peut s’agir d’appartements, ou de logements réhabilités dans de l’habitat collectif.

Assurez-vous avant tout que la commune où vous souhaitez investir fait partie des zones concernées par le dispositif Pinel. Ces zones sont déterminées par l'État en fonction de l’intensité de la demande locative.

 

Bon à savoir :  Le dispositif Pinel a pris fin pour les zones B2 et C (villes moyennes et secteurs ruraux) depuis le 31 décembre 2018. Vous pouvez encore profiter de l'avantage fiscal de la loi Pinel en investissant dans un appartement ou une maison situé dans les zones éligibles A, A bis et B, à savoir : l'Île-de-France, les grandes métropoles et les secteurs où la demande locative est élevée. Mais attention, cette opportunité prend fin le 31 décembre 2024, alors ne tardez pas !

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2019, la loi Pinel s'est ouverte aux logements anciens, à condition qu’ils requièrent des travaux représentant au moins 25% de l'investissement total et que le bien soit situé dans une zone éligible (notamment les villes bénéficiant du programme "Plan d'action cœur de ville").

 

Quel profil de locataires ?

Il vous est possible de louer le bien à vos ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.

Par ailleurs, pour bénéficier de la réduction d'impôt, vous devrez louer votre bien à des locataires répondant à certaines conditions de ressources. Des plafonds de revenus sont fixés en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire et de la zone géographique du logement.

Loi Pinel : les conditions de la location

La location doit s’effectuer dans l’année qui suit la date d’achèvement du bien, et doit être d’une durée minimum de 6 ans. Le loyer est plafonné par un prix au m² fixé en fonction de la zone où se situe le logement. Ce plafond est revu annuellement. 

Loi Pinel : quel avantage fiscal ?

La réduction fiscale proposée par le dispositif Pinel est calculée sur la base du montant de votre investissement (prix d’achat du logement neuf + frais annexes). Elle peut être étalée sur une période maximale de 12 ans, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an, et de 5 500 € / m² de surface habitable.

 

NB : l’investissement Pinel est limité à 2 par an.

 

En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour un engagement de location de 9 ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 12 % pour un engagement de location de 9 ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Quel avenir pour la loi Pinel ?

Vous l'aurez remarqué, les taux de réduction d'impôt de la loi Pinel sont progressivement réduits pour faire place, à partir de 2023 et après 2024, au dispositif appelé Pinel +.

 

Ce dernier offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement réponde à certains critères :

     - Le logement doit être situé dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV)

OU

    - Le logement doit respecter un niveau de qualité, notamment en termes de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation en vigueur.

Le LMNP : définition et avantages d'un dispositif flexible

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt consécutive à la location d’un bien meublé dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an. Contrairement à la loi Pinel, le LMNP ne concerne que les biens meublés, c'est-à-dire des logements équipés et prêts à être habités sans nécessiter l'ajout de meubles supplémentaires.

 

En tant qu'investisseur en location meublée non professionnelle, vous pouvez bénéficier des avantages suivants :

1. Amortissement déductible : L'un des principaux avantages du LMNP réside dans la possibilité d'amortir votre bien sur plusieurs décennies. Cela signifie que vous pouvez calculer la dépréciation de votre bien chaque année en fonction de son usure et de son usage. Il est recommandé de se faire accompagner par un comptable pour effectuer correctement ces calculs.

2. Déduction des charges : Vous pouvez déduire les charges liées à la gestion de votre bien et les intérêts de votre emprunt immobilier. Cela permet de réduire votre revenu imposable et donc de diminuer vos impôts.

3. Récupération de la TVA : Si vous investissez dans une résidence neuve de services telle que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisées ou d'affaires, vous pouvez récupérer la TVA à hauteur de 20% sur votre investissement. Cela représente une économie significative et constitue un avantage financier non négligeable.

4. Marché de revente en croissance : Le marché de la revente en LMNP connaît une croissance constante depuis plusieurs années. Cela signifie que vous pouvez potentiellement réaliser une plus-value intéressante lorsque vous décidez de revendre votre bien. Il est important de noter que la valeur de revente peut varier en fonction de divers facteurs tels que l'emplacement, l'état du bien et le marché immobilier local.

 

À qui s'adresse le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP s'adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs à partir de biens meublés. Il peut être particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent investir dans des résidences de services (résidences étudiantes, résidences pour seniors, résidences de tourisme…). De plus, le LMNP offre la possibilité de récupérer la TVA sur l'achat du bien.

Loi Pinel ou LMNP : comment choisir ?

Maintenant que vous connaissez les principaux éléments de la loi Pinel et du dispositif LMNP, comment faire votre choix ? Voici quelques points à étudier avant de prendre votre décision :

1. Votre objectif d'investissement : si vous souhaitez construire un patrimoine immobilier à long terme tout en optimisant votre fiscalité, il vous faudra peut-être privilégier la loi Pinel. Avec ce dispositif, votre bien est en grande partie financé par les loyers perçus et les réductions fiscales. Pour générer des revenus locatifs réguliers à court terme, tournez-vous plutôt vers le LMNP.

2. La nature de l'investissement : si vous envisagez d'investir dans un bien neuf destiné à la location nue, nous vous suggérons de recourir au dispositif Pinel. Pour réaliser un investissement dans un ou des biens meublés, le LMNP sera plus adapté à vos besoins.

3. Les contraintes de gestion : les obligations liées à la location nue et l’existence d’une durée minimale de location dans la loi Pinel peuvent être relativement contraignantes. Le LMNP offre, quant à lui, une plus grande flexibilité en termes de gestion. Le LMNP n’a également pas de contrainte de ressources du locataire contrairement à la loi Pinel.

4. Le potentiel de rentabilité : la rentabilité de votre investissement peut varier en fonction de la localisation du bien, du marché et de la durée de location. Avant d’investir, étudiez attentivement ces aspects et réalisez des simulations pour évaluer les implications financières de chaque dispositif.

 

N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers immobiliers avant de prendre une décision. Investir dans l'immobilier est une démarche importante ! Prenez le temps nécessaire pour vous renseigner sur chaque dispositif et optez en toute confiance pour la solution qui correspond le mieux à votre projet.

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