Quels sont les plafonds de loyers Pinel en 2023 ?

Pour inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf et dynamiser le marché immobilier, le gouvernement a mis en place le dispositif Pinel, qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction fiscale pour la mise en location d’un logement neuf.

Pour garantir que ce dispositif atteigne son objectif de donner un coup de fouet au marché immobilier tout en offrant des solutions de logement abordables, le gouvernement a établi plusieurs règles strictes, parmi lesquelles des plafonds de loyers. Quels sont les plafonds de loyer Pinel en 2023 ? Et les plafonds de ressources ?

Le dispositif Pinel, qu’en reste-t-il ?

Introduit par la loi de finances de 2015 et applicable aux opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 21 décembre 2024, le dispositif Pinel a été révisé en 2021.

A ce titre, depuis 2023, les taux de réduction fiscale prévus par le Pinel classique sont progressivement réduits, à l’exception des logements répondant aux critères du Pinel +, à savoir :

• être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV)

ou

• respecter un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur

Les zones Pinel

Le territoire français est divisé en 5 grandes zones pour définir les plafonds de loyers Pinel : A bis, A, B1, B2 et C. Ces zones sont déterminées en fonction de la demande locative et de la tension sur le marché immobilier. Les plafonds de loyers varient en conséquence, avec les zones tendues comme les grandes métropoles ayant des plafonds plus élevés que les zones moins demandées.

Le Ministère de l’économie et des finances met à disposition un simulateur gratuit pour connaître en quelques clics la zone Pinel à laquelle appartient une commune.

Les plafonds de loyers Pinel en 2023

En 2023, les plafonds de loyers Pinel, autrement dit le prix maximum au mètre carré auquel les propriétaires peuvent louer leur bien pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, sont les suivants :

Zone A bis : 18,25 € / m²

Zone A : 13,56 € / m²

Zone B1 : 10,93 € / m²

Zone B2 et C : 9,50 € / m²

Les plafonds de loyers pour un bail conclu en 2023 ont été revalorisés de 3,60% par rapport à ceux de l'année précédente. Cette augmentation est basée sur la hausse de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) entre le deuxième trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022.

Comment calculer le loyer maximum pour être éligible au dispositif Pinel ?

Pour calculer le loyer maximum qu'un propriétaire peut demander à son locataire, il doit multiplier l'indice au mètre carré par un coefficient multiplicateur dépendant de la surface du logement, puis par la surface pondérée du logement.

Si la surface du logement est inférieure à 38 m², le coefficient multiplicateur est de 1,2. Pour les logements de plus de 38 m², le coefficient est calculé comme suit : 0,7 + 19 / surface pondérée du logement.

La surface pondérée du logement est calculée en additionnant la surface habitable et la moitié de la surface des annexes (balcons, terrasses, caves…), dans la limite de 8m².

Exemple de calcul de loyer en Pinel

Imaginons que Monsieur R. ait acheté un appartement en Pinel de 52 m² avec un balcon de 6 m² à Étampes (91), qui se trouve en zone B1. Pour déterminer le loyer maximum qu'il peut demander à ses locataires, voici le calcul à effectuer :

• Surface pondérée : 52 + 6/2 = 55 m2
• Prix au m² de la zone B1 : 10,93 €
• Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/55 = 1,045
• Loyer maximum : 55 x 10,93 x 1,045 = 628,201 €

Ainsi, pour bénéficier de la réduction d'impôts Pinel, Monsieur R. ne peut pas demander un loyer mensuel supérieur à 628,201 € à ses locataires.

Les plafonds de ressources Pinel en 2023

Outre les plafonds de loyers, le dispositif Pinel impose également des plafonds de ressources pour les locataires, qui entendent garantir l’octroi des logements aux foyers à revenu modeste. En 2023, pour bénéficier du dispositif Pinel, les propriétaires doivent louer leur bien à des personnes ou foyers dont les ressources respectent les plafonds suivants : 

Pour déterminer l'éligibilité d'un locataire, ses revenus fiscaux de référence de l’année N-2 (ou N-1 si plus avantageux) doivent être comparés aux plafonds établis. Seule la situation du locataire au moment de la signature du bail est prise en compte, et les éventuelles évolutions de revenus survenant ultérieurement n’impactent pas l’éligibilité du bailleur au dispositif Pinel. 

En 2023, les plafonds de ressources des locataires ont été revalorisés de 6,33% par rapport à l'année précédente. Cette augmentation correspond à la hausse de l'Indice des Prix à la Consommation hors tabac entre octobre 2021 et octobre 2022.

Exemple de plafonds de ressources

Prenons l'exemple d'un couple avec deux enfants qui décide de déménager à Paris, en zone A bis. Leurs revenus cumulés ne doivent pas dépasser 97 904 € pour être éligibles au dispositif Pinel. Si ce même couple décide de s'installer à Toulouse, en zone B1, le plafond de ressources à respecter serait de 62 202 €.