Les réformes fiscales prévues pour la LMNP en 2024

La fiscalité de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en France s'apprête à connaître des bouleversements majeurs en 2024, dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) de cette année. Les modifications envisagées ont pour objectif de restreindre les avantages fiscaux liés à la location meublée, en particulier pour les meublés de tourisme, jugés néfastes pour l’accès au logement, tout en encourageant un retour vers la location traditionnelle. Alors, quels changements attendent la LMNP en 2024 ? On vous explique tout ci-dessous.

Rappel : la LMNP aujourd’hui, c’est quoi ?

Avant de faire le point sur les prochains bouleversements à venir, il est essentiel de revenir brièvement sur le paysage fiscal qui régit actuellement les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) en France. À l'heure actuelle, ceux qui optent pour le statut LMNP bénéficient de certaines dispositions fiscales qui rendent cette alternative particulièrement séduisante.

Parmi ces avantages, le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs imposables des propriétaires louant des biens meublés classiques, et de 71 % pour les propriétaires de biens meublés de tourisme classiques ou de chambres d'hôtes. Il s’adresse aux propriétaires dont les recettes n’excèdent pas 77 700 € pour les logements traditionnels et 188 700 € pour les logements classés (pour les années 2023 à 2025). Le régime réel, quant à lui, permet de déduire des revenus imposables l’ensemble des charges et amortissements relatifs à l’activité de LMNP.

Par ailleurs, la plus-value réalisée lors de la cession d'un meublé était jusqu’alors imposée comme une plus-value privée et non comme une plus-value professionnelle. Elle est calculée en prenant en considération la simple différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, sans prendre en compte les amortissements pratiqués pendant la période de location. Cette méthode a permis à un grand nombre de propriétaires LMNP de réduire considérablement, voire d'éliminer complètement, leur imposition sur la revente de leur bien.

PLF 2024 : quels changements pour la LMNP ?

Initialement présenté en septembre 2023 sans mention de mesures liées à la LMNP, le Projet de Loi de Finances 2024 a finalement été modifié le 12 octobre 2023 par plusieurs amendements concernant les Loueurs en Meublé Non Professionnels.

Nouvelles règles pour le régime micro-BIC

Pour les meublés traditionnels, les propriétaires bailleurs ont actuellement droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs, jusqu'à un seuil de 77 700 €. L'amendement proposé dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 suggère que pour les locations meublées de longue durée (bail de plus de 9 mois), l'abattement serait réduit à 40 %, et le seuil à 46 000 €.

Déductions fiscales revues à la baisse

Parmi les changements à l'étude, la réduction des avantages fiscaux pour les propriétaires de meublés de tourisme classés, qui bénéficient aujourd’hui d'importantes déductions fiscales. Mais pour inciter les propriétaires à améliorer la qualité de leurs logements sans compromettre l’offre de location touristique, les amendements misent sur un changement de paradigme.

Pour les meublés classés trois étoiles ou plus, l'abattement serait de 60%, avec un plafond prévu à 100 000 €. Les propriétaires de meublés de tourisme haut de gamme continueront donc de bénéficier d'avantages fiscaux relativement importants. En revanche, pour les meublés de tourisme non classés ou classés moins de trois étoiles, l'abattement serait réduit à 30%, dans la limite de 15 000 €.

Cette réduction drastique de l'abattement réduirait considérablement les avantages fiscaux pour les propriétaires de meublés de tourisme de standing moindre, ce qui aurait sans doute pour effet d’encourager quelques projets d’amélioration.

Modification du calcul de la plus-value lors de la vente

La méthode de calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d'un meublé de tourisme pourrait elle aussi être révisée. Actuellement, les propriétaires ayant loué des meublés touristiques voient leur plus-value imposable calculée sans prendre en considération les amortissements réalisés au cours de la location, une situation que le PLF 2024 n’entend pas faire perdurer. Une fois les amortissements déduits pris en compte dans le calcul de la plus-value, comme c’est le cas pour la location en meublé professionnelle (LMP), les propriétaires assujettis au régime réel pourraient être imposés davantage lorsqu'ils décideront de vendre leur bien.

LMNP 2024 : pourquoi ces mesures ?

Les changements fiscaux envisagés pour la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en 2024 visent avant tout à réduire la prolifération des locations saisonnières, considérée comme un facteur de pénurie de logements à long terme. En encourageant les propriétaires à opter pour la location traditionnelle, les autorités espèrent augmenter l'offre de biens habitables à longue durée et ainsi favoriser l'accès au logement pour le plus grand nombre.

À noter : La loi en cours d'adoption n'aura pas d'impact sur les revenus générés par votre activité de LMNP en 2023, à déclarer en 2024. En effet, si cette loi est promulguée dans sa forme actuelle, elle s'appliquera à l'imposition des revenus de l'année 2024, qui seront déclarés en 2025.